Der Turbo für den Portfolio-Aufbau

Was steckt hinter der BRRRR-Strategie?

Die BRRRR-Strategie kombiniert die Vorteile von Fix & Flip (Wertsteigerung durch Sanierung) mit denen von Buy & Hold (langfristiger Cashflow). Der entscheidende Unterschied liegt in der Refinanzierung.

Die Grundidee ist simpel: Du kaufst eine Immobilie so günstig ein und wertest sie so stark auf, dass die Bank nach der Sanierung den neuen, höheren Wert beleiht. Im Idealfall erhältst du dein gesamtes ursprüngliches Investment zurück, während du die Immobilie weiterhin als renditestarkes Objekt im Bestand behältst. In der Praxis ermöglicht dir dieser Kreislauf, mit dem immer gleichen Startkapital eine Vielzahl von Immobilien in kürzester Zeit zu erwerben.

Wie BRRRR in der Praxis funktioniert

Der Prozess erfordert Präzision in der Kalkulation und eine enge Abstimmung mit der Bank:

1. Buy (Kaufen): Kauf einer Immobilie mit erheblichem Aufwertungspotenzial (oft unter Marktwert aufgrund von Mängeln).

2. Rehab (Sanieren): Gezielte Renovierung, um den Marktwert und die Mietfähigkeit massiv zu steigern.

3. Rent (Vermieten): Suche nach stabilen Mietern, um der Bank einen nachhaltigen Cashflow nachzuweisen.

4. Refinance (Refinanzieren): Die Bank bewertet das Objekt neu. Du nimmst ein neues Darlehen auf Basis des gesteigerten Werts auf und zahlst dir dein Eigenkapital aus.

5. Repeat (Wiederholen): Mit dem zurückgewonnenen Kapital kaufst du das nächste Objekt.

Welches Ziel verfolgt die BRRRR-Strategie?

Das ultimative Ziel ist „unendliche“ Liquidität für den Bestandsaufbau. Ziel ist vielmehr:

• Minimierung des Eigenkapitaleinsatzes: Nach der Refinanzierung hältst du eine Immobilie mit nahezu „0 €“ eigenem Kapitaleinsatz.

• Schnelle Skalierung: Aufbau eines großen Portfolios in wenigen Jahren statt Jahrzehnten.

• Maximierung der Eigenkapitalrendite: Da dein eigenes Kapital wieder abgezogen wurde, ist die rechnerische Rendite auf dein eingesetztes Geld extrem hoch.

• Vermögensaufbau durch Sachwerte: Aufbau eines Cashflow-Portfolios bei gleichzeitigem Erhalt der Kontrolle.

Kurz gesagt: Ein Recycling-System für dein Investment-Kapital.

Vorteile und Nachteile im Überblick

Vorteile

• Erlaubt extrem schnelles Wachstum des Immobilienbestands.

• Das eingesetzte Kapital bleibt nicht langfristig in einem Objekt gebunden.

• Du profitierst sowohl von Wertsteigerung als auch von monatlichem Cashflow.

• Aufbau von hohem Nettovermögen durch Fremdkapitalhebel.

Nachteile

• Hohes Risiko bei der Bankbewertung (fällt die Schätzung zu niedrig aus, bleibt Kapital gebunden).

• Hoher zeitlicher und organisatorischer Aufwand für Sanierung und Vermietung.

• Zinsänderungsrisiko und steigende Schuldenlast.

• Erfordert exzellente Bonität und Vertrauen seitens der Bank.

Für wen eignet sich BRRRR?

Diese Strategie passt besonders gut zu Anlegern, die:

• Über Erfahrung in der Immobiliensanierung und Marktanalyse verfügen.

• Ein bestehendes Portfolio sehr aggressiv und schnell vergrößern wollen.

• Ein starkes Netzwerk zu Banken und Gutachtern haben.

• Belastbar sind und komplexe Finanzierungskonstrukte verstehen.

Risiken und typische Fehler

Da BRRRR auf einer perfekten Kette von Ereignissen basiert, können Fehler das System stoppen:

• Zu teurer Einkauf: Wenn der Einkaufspreis bereits zu hoch ist, reicht die Wertsteigerung nicht für eine vollständige Refinanzierung.

• Sanierungsstau: Verzögerungen beim Bau kosten Zinsen und verschieben den Zeitpunkt der Refinanzierung.

• Die "Appraisal Gap": Wenn der Gutachter der Bank den Wert niedriger einschätzt als du, musst du Kapital im Objekt lassen.

Ein einfaches Beispiel

Ein Investor kauft ein sanierungsbedürftiges Apartment für 80.000 € (inkl. 20.000 € Eigenkapital). Er investiert 20.000 € in die Sanierung. Gesamtkosten: 100.000 €.

Nach der Sanierung und Vermietung wird das Objekt auf 130.000 € geschätzt. Die Bank gewährt ein neues Darlehen über 80% des neuen Werts (104.000 €). Mit diesem Geld zahlt der Investor den alten Kredit zurück und erhält seine ursprünglichen 20.000 € Eigenkapital (plus einen kleinen Puffer) zurück. Er besitzt nun ein vermietetes Objekt, das sich von selbst abzahlt, und hat sein Startkapital wieder in der Hand für den nächsten Kauf.