Immobilienhandel als Rendite-Turbo

Was steckt hinter Buy & Hold bei Immobilien?

Im Gegensatz zum Aktienmarkt, wo "Halten" oft passiv ist, bedeutet Buy & Hold bei Immobilien aktives Management über einen langen Zeitraum. Ziel ist es, die Immobilie als "Sparschwein" zu nutzen, das sich von selbst füllt.

Die Grundidee ist simpel: Du erwirbst eine solide Immobilie, vermietest sie langfristig und lässt die Zeit für dich arbeiten. In der Praxis profitierst du hierbei besonders vom Effekt der Inflation: Während deine Schulden bei der Bank nominal gleich bleiben (oder sinken), steigen die Mieteinnahmen und der Sachwert der Immobilie über die Jahrzehnte meist deutlich an.

Welches Ziel verfolgt Fix & Flip?

Diese Strategie dient dem schnellen Aufbau von Eigenkapital. Ziel ist vielmehr:

• Hohe Eigenkapitalrendite: Durch den schnellen Umschlag des Kapitals können zweistellige Renditen in wenigen Monaten erzielt werden.

• Aktive Wertschöpfung: Man ist nicht auf die allgemeine Marktentwicklung angewiesen, sondern schafft den Wert selbst.

• Kapitalaufbau: Gewinne aus Fix & Flip werden oft genutzt, um später das Buy & Hold Portfolio zu finanzieren.

• Skalierung: Mit zunehmender Erfahrung können größere Projekte gleichzeitig abgewickelt werden.

Kurz gesagt: Immobilien nicht als Sparschwein, sondern als Handelsware nutzen.

Wie Fix & Flip in der Praxis funktioniert

Der Prozess ist intensiv und folgt einem straffen Zeitplan, um die Kapitalbindungskosten (Zinsen) niedrig zu halten:

1. Sourcing: Finden von Objekten mit Potenzial (z. B. aus Erbengemeinschaften, Zwangsversteigerungen oder "Off-Market").

2. Kalkulation: Erstellung einer detaillierten Kostenaufstellung für Sanierung, Kaufnebenkosten, Finanzierung und Vertrieb.

3. Sanierung (Fix): Durchführung der Aufwertung. Hier zählt Geschwindigkeit und das richtige Maß zwischen Qualität und Kostenkontrolle.

4. Verkauf (Flip): Effektive Vermarktung des Objekts, um den maximalen Preis in kürzester Zeit zu realisieren.

Vorteile und Nachteile im Überblick

Vorteile

• Extrem hohe Renditechancen in kurzer Zeit.

• Unabhängigkeit von langfristigen Zinsentwicklungen oder Mietermärkten.

• Schneller Lerneffekt über Bausubstanz und Marktdynamiken.

• Hoher Cash-Zufluss bei erfolgreichem Projektabschluss.

Nachteile

• Hohes operatives Risiko (Baukostenüberschreitung, Zeitverzögerung).

• Steuerliche Komplexität (Gewerblicher Grundstückshandel).

• Hoher Zeitaufwand und Stressfaktor.

• Marktrisiko: Wenn die Preise während der Sanierungsphase fallen.

Für wen eignet sich Fix & Flip?

Diese Strategie passt besonders gut zu Anlegern, die:

• Über handwerkliches Verständnis oder ein sehr gutes Netzwerk verfügen.

• Spaß am aktiven Management und Verhandeln haben.

• Schneller Kapital aufbauen wollen als durch reines Sparen.

• Risikofreudig sind und über ausreichend Liquidität für Unvorhergesehenes verfügen.

Risiken und typische Fehler

Fehler bei Fix & Flip werden an der Börse oft direkt bestraft. Häufige Fehler sind:

• Unterschätzte Sanierungskosten: „Hinter der Wand“ lauern oft Kosten, die den Gewinn sofort auffressen.

• Zu optimistischer Verkaufspreis: Man rechnet sich das Projekt schön, statt mit konservativen Marktwerten zu planen.

• Gewerblicher Grundstückshandel: Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft, wird vom Finanzamt als Gewerbetreibender eingestuft (3-Objekt-Grenze).

Ein einfaches Beispiel

Ein Investor kauft eine renovierungsbedürftige Wohnung für 100.000 €. Die Kaufnebenkosten betragen 10.000 €. Er investiert 30.000 € in eine neue Küche, Bodenbeläge, Elektrik und ein modernes Bad.

Nach 4 Monaten ist die Sanierung abgeschlossen. Die Wohnung wird für 175.000 € verkauft. Nach Abzug aller Kosten (inkl. Zinsen) verbleibt ein Vorsteuergewinn von 30.000 € und das innerhalb von nur 120 Tagen.